单方行使合同解除权诉讼的裁判思想

案情

2009年2月27日,原告白某、王某与第三人童某、尹某签订协议,二原告(甲方)将其经营的大众汽车修理厂转让给第三人童某、尹某(乙方)经营,其中财产为转让,房屋为租赁。内容为:“一、财产转让:本次财产转让以核查实物定价为准,分为设备和配件两部分,共计人民币柒万捌仟元;二、房屋租赁:乙方所租用房屋为甲方一层(含院内及厂房)全部房屋及第三层两间房屋(可共用三层平台及楼梯)。租赁费每年壹万元;三、经营期限:经双方协商,经营期限暂定为十年;四、付款方式:……每年二月底结清下年度房租;五、其他约定事项:1……2……3、在合同有限期内,乙方有权转让经营权和承包权……”二原告与第三人童某、尹某以及中介人苏某在该协议上签名,双方按约定履行了各自权利、义务。第三人童某(甲方)于2011年1月12日与第三人贾某(乙方)签订协议,约定:“1、甲方原与房主白西签订的协议转由乙方继续实行。2、修理厂清单所列设备、工具配件及生活用品为转让,房屋为租赁……4、每年二月底乙方向房主结清下年度房租壹万元,经营期限八年……”该协议有第三人童某、贾某和中间人苏某签名。在贾某经营期间直接向原告支付房屋租赁费和约定的水费、电费。2012年10月1日,第三人贾某将大众汽车修理厂转让给被告郭某,由其经营。被告在经营期间,亲自给原告支付了2013年的房租,原告出具了收条。被告在给付原告2014年度房屋租金时,二原告不接受。另,二原告及其家人也居住在修理厂的独院内。现在该修理厂的营业执照的经营户为第三人贾某。2013年3月,被告郭某将该修理厂承包给其经营期间的修理工,承包期限为2年。

原告诉请解除房屋租赁关系,立即退腾房屋,并支付2014年2月27日至退房之日的租赁费、使用费。被告辩称,2014年原告房屋附近拓宽改善,原告想涨租金未果,不接受2014年的房租,房屋租赁转租合法,应按照2009年合同约定的租金、期限履行,被告不存在违约行为,不同意解除合同,不能腾房。

依照《中华人民共和国合同法》的有关规定,判决被告郭某给付原告白某、王某2014年和2015年两年的房屋租赁费共计人民币20000元;驳回原告的其他诉讼请求。

判决后,原告不服,提起上诉,二审法院认为房屋经营期限未满,经营汽修厂并未改变房屋使用用途,原告不能提供被告故意毁坏房屋的证据,解除合同的理由不能成立。驳回上诉,维持原判。分歧

第一种意见,原被告之间的房屋租赁关系成立,被告是在得到转租后经营汽修厂,这通过被告郭某在经营中,向原告支付了2013年度的房租,原告接受并出具了收条,可以看出,原告知道是被告郭某在经营该修理厂的实际情况。故原、被告仍应按2009年2月27日的协议享有权利、履行义务。原、被告应当在合同履行期间互谅互让,尤其作为被告在生产经营中更应注意正确、合理使用房屋,原告也应为承租方提供必要的便利。在庭审中被告也明确表示对原告房屋的部分改造及房屋的部分毁损会在合同到期后进行修缮或者恢复原状。故原告要求解除事实房屋租赁关系并责令被告立即腾出房屋归还给原告,与法不符,不予支持。对于原告要求被告按照每年10000元支付自2014年2月27日以后的房屋租赁费的主张,合理合法,应予支持。

第二种意见,原告主张被告将房屋转借、转让他人使用,原告有权解除合同的观点应予支持。本案中,被告郭某将修理厂的经营权承包给他人2年,并未通知原告,该修理厂实际上的经营人不再是被告,被告将经营权承包给他人的行为是将房屋的转借和大众修理厂的转让,原告主张其与被告郭某是不定期租赁关系的观点,应予支持。在原告通知被告解除租赁关系,并拒收租赁费后,符合法律规定的先行通知义务,并留有合理期限,应准予解除租赁关系,但应支付实际占用使用费。评析笔者同意第一种意见。

关于房屋、土地、林地等租赁、承包经营权转让等纠纷案件中,随着社会经济不断发展,房屋、土地等经济价值不断增长,合同原定租赁费、承包费等远远不能满足所有权人的理想价值,遂以各种理由想方设法解除合同。在本案中,原告出租房屋时,双方签订协议,协议主要包含两个方面内容:一方面是财产的转让,主要是设备和配件转让费人民币7.8万元;另一方面是房屋的租赁,包含租赁房屋的具体内容、租金给付方式等内容。双方在合同中的权利、义务明确,约定经营期限暂定为十年,并约定第三人童某有权转让经营权和承包权,二原告不得干涉。经营该大众汽车修理厂需要设备和厂房,故这两个部分在该合同中有密切的关联性。后经多次转让,都一一告知原告,直至被告承租,原告收取被告租赁费,房屋租赁关系成立有效,原告签订合同目的达到。被告承租后并未改变房屋使用用途,并按期缴纳租赁费但原告拒收,被告未根本违约,原告不能行使单方解除权。该裁判结果,有力维护当事人合同稳定性,体现诚实信用原则,防止诉权的滥用。

所以,笔者认为,在合同纠纷案件中,单方解除合同的诉讼请求是否支持,应当考虑当事人之间订立合同时的合同目的是否能够达到,不能达到订立合同的目的,根本违约成立,可以提出解除合同的请求,反之,解除合同请求不应支持,以达到维护合同稳定,保护当事人合法权益,实现司法公正。

潼关县人民法院 赵居侠


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